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预见2020系列:基于房地产下行周期的建材需求再判断
卓创资讯 2019-10-30 12:33:22
房地产牛市与房地产周期
房地产市场在2015-2017年形成一个超长周期的牛市状态,已经大大超出2009-2011,2013-2014两个牛市周期。从数据上来看,这一波牛市已经在2018年年度基本结束,房地产市场整体又重新回归到了下行状态。
图 1 房地产超级周期已经结束
上图中的房地产牛市是房地产中周期中的段波趋势,从长周期来看还是以观察房地产周期为主。房地产及建筑行业周期与“婴儿潮”有着密切关系,中国的房地产起步较晚,暂没有足够数据支撑对中国房地产周期的判断,有观点认为1998年进行住房货币化改革,到2015年前后触顶回落,中国已结束第一个库兹涅茨周期的上行期,目前我们处于此轮库兹涅茨周期的下行期。
房地产改革牛与房地产库存
2016年以来的房地产牛市反映的是国内供给侧结构性改革中的“去库存”任务。房地产政策的松绑在很大程度上刺激了居民购买房地产的需求。与以往不同,此轮房地产牛市率先起于超一线城市,但超一线城市的牛市很快在政策的引导下偃旗息鼓,但二线及三四线城市的牛市则延续到了2019年。经过三年的去库存,供给侧结构性改革的目标已经顺利完成,上一轮房地产小周期熊市带来的高库存已经基本消化完毕。
到2019年9月份国内房地产待售面积49346万平方米你,接近2013年的水平。经过近几年房价的上涨,国内房地产市场去库存的目标已经基本实现。
图 2 近年房地产待售面积变化情况
房价的上涨带来居民杠杆的提升
在供给侧结构性改革的任务中,除了去库存之外还有一条是去杠杆,但显然这里的去杠杆是指去银行的杠杆,而非居民单位的杠杆。通过金融政策的调整以及房地产领域的去库存,非居民单位杠杆率大幅下降,而与此同时居民杠杆则出现了明显上升。
由于房价的上涨,居民杠杆明显上升,尽管近两年呈现下滑趋势但较之往年仍处高位水平。下图是国内居民新增中长期贷款占商品房销售额的比例情况,从这个指标我们能够很明显看出,2016年有一轮新的居民加杠杆行为,17年到18增速有所收窄但19年该数据又略有上升。而从房地产市场的发展情况分析,三四线居民加杠杆的情况可能更加明显。居民中长期贷款额度的增加,将在很大程度上透支居民的消费潜力,对后期市场的发展造成透支效应。2019年居民中长期贷款在商品房销售总额中的占比为33%,与2018年比较略有上升。
居民杠杆率的提升会直接导致居民可支配收入变少,从而会引发消费领域的连锁变化。带来的变化是更多人更愿意通过网购的方式获取更有“价值”货物。
图 3 2009年后居民在买房中加杠杆情况
房地产周期向下,建材需求拉动能力衰退
中国房地产市场的牛市已经过去,2016-2018年的房地产价格牛可能是中国房地产周期的最后一波上涨。房地产市场表现出较强的韧性,这也在很大程度上支撑了钢材、水泥等产品的价格。卓创资讯根据房屋新开工面积建立房地产用钢需求模型。根据预测模型计算2019年房地产用钢量约为3.69亿吨,约占整个全国钢材需求的41.69%,较去年提升0.3个百分点。2020年中国房地产继续处于中国房地产周期的熊市阶段,从房地产企业土地购置面积及房地产销售情况推测,2020年房屋新开工面积或大幅下滑,预计2020年房地产用钢需求增速将由正增长转为负增长,全年房地产用钢需求量或小幅下滑3%,至3.58亿吨。
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